Zakup nieruchomości to dla większości osób jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Nic więc dziwnego, że prawo szczegółowo reguluje kwestie ochrony własności i bezpieczeństwa obrotu. Kupujący powinien jednak pamiętać, czy odpowiedzialność za weryfikację stanu nieruchomości spoczywa przede wszystkim na nim – zarówno w zakresie wad fizycznych, jak i prawnych.
W tym artykule skupiamy się na drugiej kategorii, czyli wadach prawnych oraz tym, jakie prawa przysługują kupującemu w razie nabycia nieruchomości od nieuprawnionej osoby.
Czym jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych?
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych to instytucja prawa cywilnego, która chroni osobę działającą w zaufaniu do treści księgi wieczystej. Jeżeli nabywca kupuje nieruchomość od osoby wpisanej w księdze jako właściciel, może zostać uznany za prawidłowego nabywcę, nawet jeśli rzeczywisty stan prawny nieruchomości był inny niż ten ujawniony w księdze wieczystej.
W praktyce, działanie rękojmi oznacza, że kupujący:
- może skutecznie nabyć prawo własności nieruchomości od osoby, która faktycznie nie była jej właścicielem,
- może nabyć nieruchomość bez obciążeń i praw osób trzecich, jeżeli nie zostały one ujawnione w księdze wieczystej.
Czy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych działa w każdym przypadku?
Nie, rękojmia nie jest skuteczna przeciwko niektórym prawom obciążających nieruchomość, które mogą przysługiwać osobom trzecim, np. prawu dożywocia czy służebności przesyłu. Rękojmia nie ochroni również nabywcy w przypadku nieodpłatnego nabycia nieruchomości (np. w drodze darowizny) oraz jeśli działał on w złej wierze.
Dobra wiara nabywcy – co to znaczy?
Dobra wiara oznacza, że kupujący działał w błędnym, ale usprawiedliwionym przekonaniu, że stan księgi wieczystej był zgodny z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Przeciwieństwem dobrej wiary jest zła wiara, która ma miejsce wówczas, gdy nabywca mógł z łatwością dowiedzieć się o niezgodności stanu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Nabywca powinien więc wykazać się należytą starannością i zweryfikować stan prawny nieruchomości przed jej zakupem. W tym celu, powinien dokładnie zbadać treść księgi wieczystej, zwrócić uwagę na wzmianki o toczących się postępowaniach, zapoznać się z innymi dokumentami dotyczącymi nieruchomości. Przed zawarciem transakcji, nabywca powinien również sprawdzić, w czyim posiadaniu znajduje się nieruchomość.
Nabywca nie będzie chroniony, jeśli będą mu znane (lub powinny być znane, przy zachowaniu wymaganego poziomu ostrożności) okoliczności, które mogłyby wzbudzać uzasadnione podejrzenie lub wątpliwości co do prawidłowości stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej. Dotyczy to w szczególności przypadków, w których ogólnie dostępne informacje będą budzić uzasadnione wątpliwości co do zgodności wpisów w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Pomimo, że w wielu przypadkach samo niedbalstwo kupującego nie wystarczy do przypisania mu złej wiary, decydujące znaczenie mają okoliczności towarzyszące danej transakcji.
Indywidualne cechy nabywcy a rękojmia
Jedną z takich okoliczności mogą być indywidualne właściwości nabywcy nieruchomości, w tym wykonywany przez niego zawód. Mogą mieć one znaczenie przy ustaleniu, czy nabywca działał starannie i mógł dowiedzieć się przed zawarciem transakcji o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Nie oznacza to, że prawo wymaga znacznie wyższej staranności od niektórych osób. Korzystają one z domniemania działania w dobrej wierze, jeżeli w chwili transakcji wyjaśnienie wątpliwości dotyczących stanu prawnego nieruchomości nie było możliwe albo wymagałoby szczególnych działań i ponadprzeciętnej staranności kupującego.
Gdzie szukać danych dotyczących nieruchomości?
Nabywca nieruchomości powinien zweryfikować przed transakcją zarówno treść księgi wieczystej, ale również inne dostępne źródła, takich jak akta księgi wieczystej i znajdujące się w nich dokumenty będące podstawą dokonywania wcześniejszych wpisów w księdze wieczystej, orzeczenia i decyzje dotyczące nieruchomości czy umowy zawarte przez poprzedniego właściciela.
W praktyce, kompleksowe badanie stanu prawnego nieruchomości (tzw. badanie due diligence) często zostaje powierzone profesjonalnym prawnikom – radcom prawnym lub adwokatom. W ten sposób, kupujący dąży do potwierdzenia, że transakcja będzie skuteczna i zgodna z prawem.
Nabycie nieruchomości – jak daleko sięga ochrona kupującego? | Podsumowanie
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych to fundament bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami w Polsce. Chroni uczciwych nabywców, ale tylko tych, którzy zachowali należytą staranność. W praktyce, zanim podpiszesz akt notarialny, warto przeprowadzić dokładną analizę dokumentów lub zlecić to profesjonaliście. Może to uchronić Cię przed wieloletnim sporem dotyczącym nabytej nieruchomości.
Masz pytania? Skontaktuj się z nami!
