Co robić, gdy przedsiębiorca chce postawić słup energetyczny na Twojej działce?

Słup energetyczny na działce? Dla wielu właścicieli gruntów w Polsce prawo własności to nie tylko przepis, ale fundamentalna wartość.
W związku z intensywnym rozwojem sieci energetycznych właściciel nieruchomości może jednak otrzymać wstrząsającą informację, że na jego działce zostanie posadowiony słup energetyczny, i że zostanie to dokonane całkowicie legalnie.
Taka wiadomość potrafi sparaliżować. Jednak gdy emocje opadną, dobrze jest zadać sobie pytanie, jak skutecznie skonfrontować się z zaistniałym stanem faktycznym.

Przede wszystkim zapoznaj się z tym, co przekazał pracownik przedsiębiorcy. Czy wśród dokumentów jest wskazana informacja, czego dotyczy inwestycja? Czy jest to linia wysokiego, średniego czy niskiego napięcia? Czy w dokumentacji została wskazana Twoja nieruchomość?

Warto takie dane zweryfikować, bo od nich może zależeć to, czy przedsiębiorca może Cię przymusić do wybudowania sieci na Twojej działce.

Fakt, że pracownik przedsiębiorcy powołuje się na legalność inwestycji i możliwość „przymusowego” jej wykonania, nie oznacza, że jest to zgodne ze stanem faktycznym.

Inwestycja powinna zostać ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo wynikać z warunków określonych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Ponadto inwestycja powinna realizować cel publiczny.

Jeżeli inwestycja nie spełnia powyższych warunków, bo np. lokalizacja urządzeń infrastruktury technicznej została ustalona w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy lub inwestycja spełnia wyłącznie cel indywidualny jednostki, to przedsiębiorca nie będzie miał możliwości skorzystania z tzw. „małego wywłaszczenia”.

Dlatego warto zadbać o skompletowanie wszystkich wymaganych dokumentów, a w przypadku jakichkolwiek niejasności – zwrócić się o dodatkowe wyjaśnienia. Właściciel nieruchomości może oczekiwać transparentności ze strony przedsiębiorcy, skoro ten planuje ingerować w jego cenny majątek.

Być może przedsiębiorca nie posiada prawnego umocowania do umieszczenia słupa energetycznego na działce. A jeśli jest inaczej, to warto znać swoją sytuację i się do niej przygotować.

Jeżeli ustalisz, że przedsiębiorca ma prawo przymusić Cię do „podzielenia się” swoim majątkiem, warto podjąć negocjacje.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami przedsiębiorca jest do nich de facto zobligowany. Właściciel zyskuje więc czas, aby ustalić, o co ma prawo walczyć i jakie jest stanowisko drugiej strony.

Należy uznać, że dopiero brak kompromisu pozwala przedsiębiorcy skutecznie wszcząć procedurę „małego wywłaszczenia”.

Negocjacje mają charakter cywilnoprawny i nie mają sformalizowanego charakteru – nie ma ustawowych wymogów co do formy i treści rokowań. Nie mogą one być jednak fikcyjne.

Warto więc ustalić satysfakcjonujące warunki potencjalnej umowy, a następnie sprawdzić, co przedsiębiorca ma do zaoferowania.

Właściciel ma prawo negocjować wszystkie warunki budowy infrastruktury przesyłowej na działce, a więc kwestie takie jak: precyzyjny zakres służebności przesyłu, gdzie ma przebiegać linia, wysokość wynagrodzenia, sposób jego zapłaty, czy sposób postępowania przy konserwacji urządzeń lub awariach.

Niewątpliwie każdy właściciel oczekuje, że ingerencja w jego nieruchomość nastąpi za zapłatą.

Jeżeli więc znany jest Ci przebieg infrastruktury przesyłowej, to warto zweryfikować, jak duży ma być zajęty obszar oraz jaka jest strefa ochronna wymagana dla danego typu urządzenia przesyłowego.

Wszystkie te aspekty, w połączeniu z wartością nieruchomości, mają istotne znaczenie dla ustalenia kwoty wynagrodzenia, która zrekompensuje właścicielowi powstałą szkodę.

W ostateczności warto także podkreślić, że jeżeli urządzenia przesyłowe uniemożliwiają prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel może żądać, aby odpowiednio starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, lub występujący z wnioskiem o zezwolenie, nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa – w drodze umowy – własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości.

Takiego rozwiązania można również oczekiwać w drodze negocjacji.

Jeżeli oczekiwania obu stron są tak rozbieżne, że nie da się zawrzeć umowy, właściciel może dochodzić swoich praw w trybie postępowania administracyjnego.

Warto jednak mieć świadomość, że o ile przy zawarciu umowy wynagrodzenie może zostać wypłacone nawet w ciągu kilku dni, to w przypadku postępowania administracyjnego cały proces może się znacząco wydłużyć – a wypłata, w skrajnym przypadku, nastąpi dopiero po kilku latach.

Dobrze jest również skonsultować z prawnikiem lub rzeczoznawcą, czy proponowane w negocjacjach kwoty są realne do uzyskania w postępowaniu.

Lepiej nie narażać się na ryzyko, że po kilku latach prowadzenia sporu osiągniemy kwoty porównywalne z tym, co zostało zaoferowane w drodze negocjacji.

• M. Wolanin [w:] J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, wyd. 8, 2023, art. 124

• A. Bródka [w:] Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, red. E. Klat-Górska, Warszawa 2024, art. 124

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dz.U.2024.1145 t.j. z dnia 2024.07.30