Infrastruktura przesyłowa a Twoje prawa – jak je egzekwować?

Urządzenia przesyłowe, choć stanowią instalacje użyteczności publicznej, nie zwalniają przedsiębiorców przesyłowych z obowiązku dysponowania skutecznym wobec właściciela gruntu tytułem prawnym do korzystania z jego nieruchomości. Często tego typu instalacje zakładane były dekady temu i funkcjonują aż do dziś bez odpowiedniego uregulowania stanu prawnego. Na takie sytuacje obecny system prawny przewiduje mechanizmy ochrony praw właścicieli nieruchomości, umożliwiając im skuteczne dochodzenie roszczeń względem zakładów przesyłowych. Świadomość tych praw pozwala nie tylko zabezpieczyć interesy prawne właścicieli gruntów obciążonych infrastrukturą przesyłową, ale również zminimalizować negatywne skutki związane z funkcjonowaniem urządzeń przesyłowych i przynieść wymierne korzyści finansowe.

Infrastruktura przesyłowa to zespół urządzeń technicznych służących do przesyłu i dystrybucji mediów takich jak prąd, gaz, woda, ciepło czy sygnał telekomunikacyjny. W praktyce oznacza to m.in. słupy energetyczne, gazociągi, wodociągi, linie światłowodowe czy kanalizację. Choć pełni funkcję użyteczności publicznej, infrastruktura przesyłowa często funkcjonuje na prywatnych działkach bez prawidłowo uregulowanego stanu prawnego.

Jako właściciel nieruchomości masz prawo do ochrony swojej własności – także w sytuacji, gdy infrastruktura przesyłowa została zainstalowana wiele lat temu. Prawidłowo zidentyfikowane roszczenia mogą przynieść nie tylko zabezpieczenie Twoich praw, ale również konkretne korzyści finansowe.

Jeśli infrastruktura przesyłowa znajduje się na Twojej działce bez odpowiedniego tytułu prawnego, masz możliwość dochodzenia roszczeń wobec przedsiębiorcy przesyłowego. Przysługiwać mogą Ci cztery podstawowe typy roszczeń, zależnie od okoliczności:

• Masz prawo domagać się ustanowienia służebności przesyłu. Może to nastąpić zarówno na drodze umowy, jak i orzeczenia sądu. Taka służebność wiąże się zazwyczaj z jednorazowym wynagrodzeniem. Co ważne, to roszczenie mogą zgłaszać zarówno właściciele nieruchomości, jak i użytkownicy wieczyści.
• Możesz żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Dotyczy to sytuacji, gdy infrastruktura przesyłowa znajduje się na działce bez podstawy prawnej, najczęściej za okres do sześciu lat wstecz.
• Masz również możliwość wystąpienia z roszczeniem o usunięcie lub przesunięcie infrastruktury przesyłowej. To tzw. roszczenie negatoryjne, które nie pociąga za sobą świadczenia pieniężnego, ale może być połączone z żądaniem zapłaty za bezumowne korzystanie z gruntu.
• W wyjątkowych przypadkach możesz także dochodzić wykupu nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego. Wówczas wynagrodzenie stanowić będzie równowartość nabywanego gruntu.

Przy czym konkretnie przysługujące roszczenia zależą od ustaleń stanu faktycznego danej sprawy.

Roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu (pkt 1) i o wykup gruntu (pkt 4) mogą zgłaszać zarówno zakłady przesyłowe, jak również właściciele nieruchomości, a w niektórych przypadkach także użytkownicy wieczyści. Pozostałe roszczenia, tj. roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości (pkt 2) i roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń (pkt 3), przysługują tylko właścicielom i użytkownikom wieczystym nieruchomości.

Realizacja roszczenia o usunięcie lub przesunięcie urządzeń nie wiąże się co prawda ze świadczeniem pieniężnym, jednak może być dochodzone łącznie z roszczeniem o zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Pozostałe roszczenia wiążą się z wypłatą świadczenia pieniężnego ze strony zakładu przesyłowego na rzecz właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości.

Nieodzownym elementem przy zakładaniu sprawy przeciwko przedsiębiorcy przesyłowemu jest zebranie kompletu niezbędnych dokumentów.

Przede wszystkim w sprawie należy ustalić numer działki, na której posadowione jest urządzenie przesyłowe oraz numer księgi wieczystej lub dokument potwierdzający prawo własności do gruntu. Istotne są wszelkie dokumenty potwierdzające obecność urządzeń na działce, np. umowy dotyczące infrastruktury przesyłowej, decyzje administracyjne zezwalające na lokalizację instalacji przesyłowej czy dokumenty ograniczające prawo własności lub swobodę użytkowania gruntu.

Przydatne okażą się również wszelkie informacje o wypłaconych już odszkodowaniach.

Wysokość kwot możliwych do uzyskania przez właścicieli nieruchomości w związku posadowieniem urządzeń przesyłowych zależy stanu faktycznego danej sprawy i rodzaju przysługujących roszczeń.

Tytułem przykładu wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu zwykle jest świadczeniem jednorazowym. Ustawodawca w art. 305 ² k.c. ograniczył się jedynie do wskazania, że ustanowienie służebności przesyłu następuje za odpowiednim wynagrodzeniem, nie zawierając co do niego żadnych wskazówek interpretacyjnych. To natomiast wiąże się z koniecznością oceny przez sąd konkretnych okoliczności sprawy, przy uwzględnieniu kryteriów wypracowanych w piśmiennictwie i orzecznictwie.

Należy mieć również na względzie, iż co do zasady ustanowienie służebności przesyłu w drodze umowy jest możliwe nieodpłatnie, natomiast ustanowienie służebności przesyłu na drodze sądowej powinno nastąpić za odpowiednim wynagrodzeniem.

Jeżeli dochodzi do zawarcia umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą przesyłowym, wówczas należy kierować się ogólnymi zasadami prawa cywilnego, w szczególności swobodą zawierania umów. Zawarcie umowy poprzedza zwykle oferta złożona przez przedsiębiorcę przesyłowego, rozpoczynająca etap negocjacji. Wysokość wynagrodzenia jest wówczas wynikiem prowadzonych negocjacji, a najczęściej ofertą skierowaną przez przedsiębiorcę przesyłowego.

O ile wynagrodzenie za służebność przesyłu jest tzw. świadczeniem na przyszłość, tak  wynagrodzenie za bezumowne korzystanie dotyczy okresu, gdy zakład przesyłowy korzystał z nieruchomości bez tytułu prawnego, co do zasady za okres do 6 lat wstecz.

Przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości bierze się pod uwagę hipotetyczną kwotę, jaką właściciel nieruchomości uzyskałby od przedsiębiorcy, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Wysokość możliwych do uzyskania kwot ciężko sprowadzić do jednego mianownika, albowiem ich wielkość uwarunkowana jest okolicznościami danego przypadku, w tym m.in. stopniem ograniczenia prawa własności, czasem trwania korzystania czy wartością nieruchomości.

Zarówno w przypadku wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, jak również wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości uznaje się, że górną granicą wynagrodzenia powinna być co do zasady wartość zajętej nieruchomości.

W przypadku roszczenia o wykup nieruchomości warto zaznaczyć, że zgodnie z ugruntowaną linią orzecznictwa, zapłata wynagrodzenia stanowić będzie ekwiwalent wartości nabywanego gruntu i nie uwzględnia ono odszkodowawczego elementu wobec szkody, jaką właściciel nieruchomości poniósł przez to, że grunt został zajęty pod infrastrukturę przesyłową.

Infrastruktura przesyłowa, choć niezbędna dla funkcjonowania wielu usług publicznych, nie może naruszać Twojego prawa własności. W sytuacji, gdy instalacje przesyłowe znajdują się na Twoim gruncie bez odpowiednich podstaw prawnych, masz możliwość domagania się wynagrodzenia, ustanowienia służebności przesyłu, a nawet usunięcia infrastruktury przesyłowej lub wykupu nieruchomości.

Nie wiesz, jakie działania podjąć? Masz wątpliwości, czy w Twoim przypadku infrastruktura przesyłowa została prawidłowo zalegalizowana? A może chcesz sprawdzić, czy przysługuje Ci odszkodowanie? Skontaktuj się z naszą Kancelarią Adwokatów i Radców Prawnych Halaś i Wspólnicy – wspólnie ocenimy Twoje szanse i opracujemy najlepszą strategię ochrony Twojego prawa własności.