Nowelizacja Ustawy z dnia 20.05.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wprowadza szereg zmian korzystnych dla kupujących nieruchomości. Uchwalona nowelizacja tzw. ustawy deweloperskiej zaczęła obowiązywać już od 13.02.2026 r.
Jak wyglądała dotychczasowa praktyka?
Podczas projektowania i ustalania powierzchni użytkowej nieruchomości deweloperzy zazwyczaj wykorzystywali Polskie Normy. Są to techniczne wytyczne zatwierdzane przez Polski Komitet Normalizacyjny, które określają standardy projektowania, materiałów i wykonawstwa.
Choć Polskie Normy zostały po raz pierwszy wprowadzone jeszcze w latach dziewięćdziesiątych – na przestrzeni lat zmieniały zarówno swoją postać jak i obligatoryjność stosowania. Skupiając się jednak na najnowszych normach podkreślenia wymaga, iż wedle PN-ISO 9836:2015-12 zastąpionej normą PN-ISO 9836:2022-07 ściany działowe zaliczają się do powierzchni konstrukcji a nie do powierzchni użytkowej lokalu, co często mylnie interpretują deweloperzy i wliczają powierzchnię pod tymi ścianami do powierzchni użytkowej lokalu.
Deweloperzy jednak przedstawiali argumentację związaną z możliwością demontażu takiej ściany wewnętrznej przez co właściciel lokalu gdyby się na to zdecydował to by zwiększył powierzchnię lokalu o ten fragment, na którym posadowiona była ściana. Z punktu widzenia kupujących jako konsumentów nie wydaje się to właściwą praktyką.
Kontrowersje dotyczące ścian działowych, orzecznictwo sądów
Wielość interpretacji i sposobów obliczania powierzchni użytkowych doprowadziła do sporów, często mających swój finał w sądzie. Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 24.04.2024 r. w sprawie o sygn. akt IV Ca 1735/23 zmienił dotychczasowe orzecznictwo orzekając, iż powierzchnia znajdująca się pod wewnętrznymi ścianami działowymi nie spełnia kryteriów by zaliczyć ją do powierzchni użytkowej. Sąd podał, iż postanowienie zawarte w umowie z deweloperem, określające sposób liczenia powierzchni użytkowej kształtuje obowiązek powodów oraz zapłaty ceny w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami.
Powyższe orzeczenie rzuciło pozytywne światło na roszczenia kupujących, którzy mogli znaleźć się w podobnej sytuacji. W kolejnym czasie korzystnych wyroków przybywało, gdzie stwierdzano, że deweloper błędnie dokonywał interpretacji normy budowlanej i wskazywał, że ściana działowa oddzielająca konkretne pomieszczenia w lokalu jest elementem nadającym się do demontażu. Należy pamiętać, że pojęcia ściana działowa i ścianka działowa nie są tożsame i nie należy używać ich zamiennie. Dla wyjaśnienia – ścianka działowa to element niepołączony z sufitem i podłogą w sposób trwały, którą można zdemontować lub przenieść.
Jakie są zmiany w ustawie z korzyścią dla kupujących?
Dotychczas Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie zawierała jednolitych zasad obliczania powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych. Choć były pewne wytyczne co do obowiązku wskazywania w umowie deweloperskiej sposobu obliczanie powierzchni użytkowej – to jednak pozostawiono deweloperom niejako swobodę w zakresie doboru sposobu obliczania.
Niejasność i rozbieżności zarówno co do sposobu obliczania tej powierzchni, jak i zgodności deklarowanej powierzchni w umowie a stanem rzeczywistym doprowadziła do licznych sporów sądowych, w tym do interwencji prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Nowelizacja tzw. ustawy deweloperskiej, która weszła w życie 13.02.2026 r. rozwiązuje problem określania i obliczania powierzchni użytkowej.
Co przewidują nowe przepisy?
- Cena lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego będzie ustalana jako iloczyn powierzchni użytkowej nieruchomości oraz ceny za metr kwadratowy tej powierzchni.
- Brak jest obecnie możliwości stosowania alternatywnych pojęć, takich jak powierzchnia sprzedażowa, rozliczeniowa czy posprzedażowa.
- Wyliczenie powierzchni użytkowej musi być zgodne z Polską Normą określającą obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie obowiązującą w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy.
- Powierzchnia zajęta przez stałe ściany działowe, które są trwałymi przegrodami a ich demontaż wymaga przeprowadzenia robót budowlanych nie wchodzi do powierzchni użytkowej, a do powierzchni konstrukcji.
Jakie są nowe zasady liczenia powierzchni użytkowej lokalu? | Podsumowanie
Omawiana nowelizacja jest zatem odpowiedzią na wieloletnie problemy praktyczne przy sposobie wyliczania powierzchni użytkowej przez deweloperów. Z uwagi na brak jednolitych wytycznych dochodziło do sytuacji, w których powierzchnia użytkowa była zawyżana poprzez doliczenie do niej powierzchni znajdującej się pod ścianami oddzielającymi konkretne pomieszczenia w lokalu. W efekcie kupujący płacił więcej za metraż mieszkania, z którego rzeczywiście nie mógł korzystać.
Zachęcamy do kontaktu z Kancelarią Halaś, Konieczny i Wspólnicy we Wrocławiu celem analizy Twojej umowy deweloperskiej.
Najczęściej zadawane pytania
Czy powierzchnia pod ścianami działowymi wlicza się do metrażu lokalu?
Nie. Zgodnie z nowymi przepisami powierzchnia zajęta przez stałe ściany działowe stanowi powierzchnię konstrukcji, a nie powierzchnię użytkową lokalu.
Jak po nowelizacji ustalana jest cena mieszkania?
Cena lokalu musi być określona jako iloczyn powierzchni użytkowej oraz ceny za 1 m². Nie można już stosować alternatywnych pojęć, takich jak „powierzchnia sprzedażowa” czy „rozliczeniowa”.
