Kupno mieszkania od dewelopera to inwestycja życia. Niestety zdarza się, że rzeczywista powierzchnia lokalu jest mniejsza niż ta, za którą zapłaciłeś. Różnice wynikają często z powoływania się przez deweloperów na Polskie Normy budowlane, które bywają niejasne i trudne do zweryfikowania. Warto wiedzieć, jak działają te normy techniczne i jakie prawa przysługują kupującym.
Polskie Normy – czym są i czy są obowiązkowe?
Polskie Normy to dokumenty techniczne opracowywane przez Polski Komitet Normalizacyjny. Ustalają one zasady i wytyczne m.in. w budownictwie. Od 2003 roku ich stosowanie jest dobrowolne, a nie obowiązkowe.
W praktyce oznacza to, że deweloper nie musi powoływać się na normy techniczne przy sprzedaży mieszkania. Wielu jednak to robi, by ujednolicić sposób liczenia metrażu. Problem w tym, że normy są płatne i trudno dostępne dla konsumentów, co utrudnia im weryfikację zapisów w umowie.
Jak deweloperzy wykorzystują normy techniczne w umowach?
Umowy deweloperskie to długie dokumenty, pełne skomplikowanej terminologii. Deweloperzy chętnie wplatają do nich odniesienia do Polskich Norm, co sprawia, że kupujący często nie jest świadomy skutków takich zapisów.
Co więcej, umowy przewidują możliwość różnic w powierzchni lokalu. Przyjmuje się, że dopuszczalna rozbieżność to maksymalnie 2% powierzchni użytkowej. Niestety w praktyce różnice bywają większe, a kupujący dowiadują się o nich dopiero po odbiorze mieszkania.
Najczęstszy problem – zawyżona powierzchnia użytkowa
Jednym z najczęstszych nieuczciwych działań deweloperów jest wliczanie powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej. W efekcie płacisz za przestrzeń, której nie możesz faktycznie wykorzystać.
Różnice sięgają zwykle od 2 do 4 metrów kwadratowych. Przy obecnych cenach mieszkań może to oznaczać stratę od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Jakie normy obowiązują w praktyce?
W ostatnich latach obowiązywały różne wersje norm. Najnowsza – PN-ISO 9836:2022-07 – jasno wskazuje, że ściany działowe zaliczają się do powierzchni konstrukcji, a nie użytkowej. Oznacza to, że kupujący nie powinien płacić za powierzchnię, której faktycznie nie ma do dyspozycji.
Deweloperzy próbują tłumaczyć, że ściany można wyburzyć i tym samym „odzyskać” powierzchnię. Problem w tym, że usunięcie ścian działowych to przebudowa wymagająca pozwolenia na budowę – to nie jest prosta zmiana układu mieszkania, a poważna ingerencja budowlana.
Błędne nazewnictwo – ścianka a ściana działowa
Deweloperzy często mieszają pojęcia „ściana działowa” i „ścianka działowa”. To istotna różnica:
- ściany działowe – trwałe, murowane przegrody, które wydzielają pomieszczenia,
- ścianki działowe – lekkie przepierzenia, które można łatwo zdemontować.
W praktyce tylko ścianki lekkie można zaliczać do powierzchni użytkowej. Ściany działowe – już nie. Niestety wielu deweloperów wykorzystuje nieprecyzyjne nazewnictwo, aby sztucznie zawyżać metraż.
Co możesz zrobić, jeśli metraż mieszkania został zawyżony?
Jeśli masz wątpliwości co do powierzchni użytkowej lokalu:
- Sprawdź zapisy w swojej umowie deweloperskiej.
- Zweryfikuj, czy metraż nie został zawyżony przez doliczenie ścian działowych.
- Skontaktuj się z prawnikiem – profesjonalista pomoże ocenić Twoją sytuację i wskaże, czy przysługuje Ci roszczenie o zwrot nadpłaconych pieniędzy.
Jak nie dać się zwieść deweloperowi? | Podsumowanie
Polskie Normy są dobrowolne, a ich interpretacja często bywa nadużywana przez deweloperów. Najczęstszy problem to zawyżanie metrażu poprzez doliczanie ścian działowych do powierzchni użytkowej.
Jeśli podejrzewasz, że Twoje mieszkanie ma zawyżony metraż, warto działać – sprawdzić umowę, przeanalizować obliczenia i skonsultować się z prawnikiem. To realna szansa na odzyskanie nadpłaconych pieniędzy.
