Czy kupiłeś mieszkanie, które w rzeczywistości ma mniej metrów niż w umowie? To nie jest rzadki przypadek. Różnica nawet 2–3 m² może oznaczać dla Ciebie stratę kilkunastu tysięcy złotych. Dobra wiadomość: w wielu przypadkach możesz domagać się zwrotu pieniędzy za zaniżony metraż mieszkania. W tym artykule pokażemy Ci krok po kroku, co zrobić, jeśli odkryjesz, że metraż mieszkania został zaniżony.
Zaniżony metraż – czy to powód do roszczenia?
W praktyce chodzi o sytuację, w której powierzchnia użytkowa lokalu, wskazana w umowie lub materiałach dewelopera, nie zgadza się ze stanem faktycznym. Zazwyczaj różnica wychodzi na jaw po odbiorze mieszkania albo dopiero wtedy, gdy zamówisz niezależny pomiar. Bywa też, że do sprawy wracają dopiero przy planach sprzedaży czy wynajmu mieszkania, gdy pojawiają się problemy z powierzchnią użytkową.
Zaniżony metraż mieszkania może wynikać z błędnej interpretacji normy pomiarowej, nieuwzględnienia skosów, wliczenia do powierzchni elementów, które nie powinny się tam znaleźć (np. ścian działowych), albo po prostu z nieprecyzyjnego pomiaru wykonawcy.
Wbrew pozorom, zaniżony metraż to nie tylko kwestia estetyki czy poczucia straty – to konkretna szkoda finansowa. Jeśli zapłaciłeś za 60 m², a masz faktycznie 57 m², to zapłaciłeś za coś, czego fizycznie nie otrzymałeś. W większości przypadków cena mieszkania ustalana jest w oparciu o stawkę za 1 m². Jeśli więc rzeczywisty metraż jest mniejszy niż podany w umowie, masz podstawy, by domagać się zwrotu proporcjonalnej kwoty – o ile oczywiście różnica przekracza dopuszczalne normy.
Krok 1: Weryfikacja dokumentacji
Zacznij od lektury swojej umowy deweloperskiej lub aktu notarialnego. Zwróć uwagę na to, jak została określona powierzchnia użytkowa mieszkania. Czy pojawia się konkretna liczba metrów? Czy podano normę pomiaru – np. PN-ISO 9836? A może umowa zawiera zastrzeżenie, że ostateczna powierzchnia zostanie ustalona po inwentaryzacji powykonawczej?
Jeśli nie wskazano żadnej normy, masz podstawy, by powołać się na standardowe zasady stosowane w branży – na przykład wspomnianą normę PN-ISO 9836. Warto też sprawdzić, czy w umowie zapisano margines tolerancji (i jakiej wielkości). Jeśli różnica wynosi więcej niż 2%, a nie została przewidziana w kontrakcie, możesz mieć mocne argumenty do działania.
Krok 2: Niezależny pomiar metrażu
Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości co do powierzchni mieszkania – najlepiej nie działać na podstawie domysłów. Zdarzają się przypadki, że „na oko” wydaje się być wszystko w porządku, ale po wykonaniu dokładnego pomiaru różnica jest znaczna i zaniżony metraż mieszkania wychodzi na jaw.
W praktyce warto zlecić pomiar uprawnionemu geodecie lub architektowi, który dokona go zgodnie z obowiązującą normą. Taki pomiar powinien być wykonany profesjonalnie i udokumentowany. Fachowiec wskaże nie tylko całkowity metraż, ale też wyjaśni, dlaczego wynik różni się od tego, co podał deweloper. Opinia może później stanowić kluczowy dowód w negocjacjach z deweloperem lub w ewentualnym postępowaniu sądowym.
Krok 3: Wystąpienie z roszczeniem do dewelopera
Jeśli pomiar potwierdzi, że powierzchnia Twojego mieszkania została zaniżona, kolejnym krokiem jest przygotowanie formalnego wezwania do zapłaty. Powinno ono zawierać uzasadnienie roszczenia, odwołanie do umowy oraz precyzyjne wyliczenie kwoty, jakiej się domagasz.
W wielu przypadkach profesjonalnie przygotowane i wyczerpujące wezwanie wystarcza – deweloper, mając świadomość możliwości przegranej w sądzie, decyduje się na polubowne rozwiązanie sprawy. Jeśli jednak nie uzyskasz odpowiedzi lub spotkasz się z odmową, warto rozważyć mediację lub skierowanie sprawy do sądu.
Współpracując z klientami na tym etapie, skupiam się na tym, by cały proces był dla nich jak najmniej obciążający. Dobrze przygotowana dokumentacja i argumentacja prawna mogą znacznie skrócić postępowanie i zwiększyć szansę na odzyskanie środków.
Przykład z praktyki – jak klient odzyskał 28 tys. zł za zaniżony metraż
Pewien klient zgłosił się do kancelarii po odbiorze mieszkania. Zgodnie z umową miał otrzymać 54 m², jednak pomiar wykonany przez niezależnego architekta wykazał jedynie 51,5 m². Po analizie umowy okazało się, że deweloper nie zastrzegł marginesu błędu i metraż mieszkania był zaniżony.
Po przygotowaniu wezwania do zapłaty i przedstawieniu dokumentacji, deweloper zaproponował ugodę – klient odzyskał 28 tys. zł nadpłaty bez konieczności rozpoczynania procesu sądowego. Czas od pierwszego kontaktu do zakończenia sprawy wyniósł nieco ponad dwa miesiące.
Czy każda różnica daje podstawę do roszczenia?
Nie każda różnica w metrażu będzie oznaczać, że możesz ubiegać się o rekompensatę. Jeśli w umowie zawarto klauzulę dopuszczającą określony margines błędu – najczęściej do 2% – i różnica mieści się w tym zakresie, roszczenie może zostać oddalone.
Z drugiej strony, wiele umów zawiera niedoprecyzowane zapisy albo nie odnosi się do norm pomiaru. W takich przypadkach – co pokazuje praktyka – warto przyjrzeć się sprawie uważniej. Często jest miejsce na skuteczne działanie.
Zaniżony metraż – co możesz uzyskać?
Jeśli rzeczywiście doszło do zaniżenia metrażu, możesz ubiegać się o:
- zwrot części ceny mieszkania, proporcjonalny do różnicy w powierzchni,
- odszkodowanie, jeśli poniosłeś inne koszty wynikające z błędnego metrażu (np. koszt większego kredytu, koszt wyższych opłat związanych z utrzymaniem lokalu),
- renegocjację zapisów umowy, jeśli sprawa wyjdzie na jaw przed podpisaniem aktu notarialnego.
To, na co możesz liczyć, zależy od konkretnego przypadku – dlatego każdą sprawę warto rozpatrzyć indywidualnie.
Zaniżony metraż – czy warto działać? | Podsumowanie
Zaniżony metraż to nie tylko drobna nieścisłość – to błąd, który może kosztować Cię nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. W praktyce takie sprawy da się skutecznie rozwiązać, o ile podejdziesz do tematu z odpowiednim przygotowaniem: analizą umowy, rzetelnym pomiarem i dobrze skonstruowanym roszczeniem.
Jeśli czujesz, że możesz mieć problem z metrażem – warto przyjrzeć się sprawie bliżej. Czasem wystarczy jedno pismo, by odzyskać to, co Ci się należy.