Jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości, to może zdarzyć się, że do twoich drzwi zapuka przedstawiciel firmy zajmującej się dystrybucją energii elektrycznej lub gazu i poinformuje Cię, że na Twojej działce planowane jest posadowienie infrastruktury przesyłowej. Niestety nie zawsze możesz się temu sprzeciwić, ale nie oznacza to, że musisz zgodzić się na wszystko, co zostanie Ci zaproponowane. Właścicielu, poznaj swoje prawa.
Czy muszę się zgodzić na plany przedsiębiorcy przesyłowego?
Wizja posadowienia słupów elektroenergetycznych na działce z pewnością nie spotka się z przychylnością właściciela. O ile w latach 60-tych czy 70-tych, tj. w czasach PRL, stawiano całe napowietrzne linie energetyczne czy linie gazociągowe bez większych negocjacji z mieszkańcami, o tyle obecnie działania przedsiębiorców odbywają się w ramach prawa. Niemniej jednak zwiększenie zapotrzebowania na przesył energii elektrycznej, gazu czy usług telekomunikacyjnych powoduje konieczność budowy nowych jak i modernizację starych systemów przesyłowych, czego zaś efektem może być ingerencja w twoje prawo własności.
Właścicielu, przede wszystkim pamiętaj, że możesz odmówić. Właściciel nieruchomości podlega ochronie prawnej i może nie zgodzić się na zamierzenia przedsiębiorcy. Ingerencja w prawo własności powinna dotyczyć wyjątkowych sytuacji i czasem opór może okazać się wystarczający. Niestety w zdecydowanej większości przypadków brak zgody nie kończy definitywnie sporu.
Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o służebność przesyłu, przedsiębiorca może skorzystać z tzw. instytucji „małego wywłaszczenia” tj. zwrócić się do Starosty, który oceni czy planowana inwestycja jest zgodna z prawem i czy interes publiczny uzasadnia ingerencję w twoje prawo własności. Jeżeli uzna, że wymagają tego okoliczności sprawy, może nakazać ograniczenie korzystania z twojej nieruchomości tj. zmusić Cię do zaakceptowania zamierzeń przedsiębiorcy. Taka decyzja organu upoważnia wprawdzie właściciela do odszkodowania, niemniej jednak wniosek jest prosty – opór nie wiąże się automatycznie z upadkiem inwestycji.
Pracownik przyniósł gotowy projekt umowy o służebność przesyłu – czy warto go podpisać?
Jeżeli więc ocena stanu faktycznego prowadzi Cię do wniosku, że szanse na skuteczne zniweczenie inwestycji są niskie, to czy warto się zgodzić na propozycję umowy przedstawioną przez przedsiębiorcę przesyłowego?
Niejednokrotnie pracownik przedsiębiorstwa przyjdzie do Ciebie z gotowym projektem umowy/porozumienia. Przedstawi proponowany przebieg inwestycji, dane techniczne urządzeń, datę rozpoczęcia prac oraz proponowaną wysokość wynagrodzenia.
Szybkie podpisanie umowy zapewni Ci oszczędność czasu, szybszy wpływ pieniędzy czy nawet możliwość zaadaptowania terenu pod inwestycję. Niemniej jednak należy pamiętać, że jako właściciel możesz mieć wpływ na treść takiej umowy i możesz negocjować jej poszczególne postanowienia. Pierwsza propozycja niekoniecznie jest korzystna.
Jeżeli więc wyrazisz opór wobec zamierzeń przedsiębiorcy, to może nie doprowadzisz do upadku inwestycji, ale zyskasz czas jak również zyskasz lepszą pozycję negocjacyjną. Należy bowiem pamiętać, że wynegocjowanie satysfakcjonującej umowy może uchronić Cię przed długim i niepewnym co do rezultatu postępowaniem administracyjnym.
Na jakie postanowienia umowne zwrócić uwagę?
Przede wszystkim zidentyfikuj swoje potrzeby. Umowa powinna określać szereg praw i obowiązków dla obu stron, nie tylko szereg uprawnień przedsiębiorcy. Zastanów się więc, czy zaproponowany przebieg infrastruktury odpowiada twoim potrzebom i czy nie może zostać przeprowadzony w inny sposób. Zwróć uwagę, czy przedsiębiorca gwarantuje sobie pewne uprawnienia dotyczące dostępu do urządzeń, ich naprawy i konserwacji i czy nie można ich uregulować w sposób odmienny, mniej uciążliwy?
Zweryfikuj, czy inwestycja ma mieć charakter stały, czy tymczasowy oraz czy zostały w umowie przewidziane sytuacje nadzwyczajne dotyczące np. usuwania awarii? Warto także pamiętać, że wykonywanie przesyłu może wiązać się także z potencjalnymi szkodami, wycinką drzew czy koniecznością rozbiórki ogrodzenia. Warto więc upewnić się, czy umowa przewiduje sposób działania przy wystąpieniu takich sytuacji.
Wreszcie zweryfikuj, czy przedsiębiorca nie planuje w jakieś części obciążyć Cię kosztami posadowienia, modyfikacji, czy też rozbiórki urządzeń posadowionych lub planowanych na twojej działce. Ostatecznie bowiem to nie Ty jesteś inicjatorem całego wydarzenia, dlatego też koszty takie nie powinny Cię obciążać, nawet w małym stopniu dotyczącym np. adaptacji terenu.
Co wpływa na wartość wynagrodzenia?
Z perspektywy właściciela nieruchomości najważniejszym elementem umowy jest co do zasady sposób ustalenia wynagrodzenia za zajęcie nieruchomości i ustanowienie służebności przesyłu. Kodeks cywilny stanowi, że jeżeli właściciel odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, to służebność taka powinna być ustanowiona za odpowiednim wynagrodzeniem.
Aby wyliczyć wysokość wynagrodzenia umownego warto posiłkować się wskazówkami z art. 305[2] k.c. głównie ukształtowanymi przez orzecznictwo. Przede wszystkim należy uwzględnić, że wynagrodzenie powinno stanowić w części rekompensatę dla właściciela. Ponadto warto zwrócić uwagę na m.in. czynniki takie jak: lokalizacja nieruchomości, umiejscowienie urządzeń, zakres zajętej nieruchomości, obszar pola ochronnego służebności czy nieodwracalność inwestycji. Warto także zbadać, jakie są rynkowe ceny podobnych nieruchomości w okolicy i ocenić, jakie wynagrodzenie stanowiłoby wystarczającą rekompensatę za zajęcie pasa służebności nieruchomości.
W ostateczności, w przypadku problemów z oszacowaniem wartości służebności, można zwrócić się o pomoc do rzeczoznawcy majątkowego lub do specjalistów zajmujących się tematyką służebności przesyłu.
Czy warto skorzystać z usług prawnika?
Negocjacja umowy o służebność przesyłu z przedsiębiorą może wiązać się ze stresem i obawą, że ważne kwestie zostaną pominięte lub niedostatecznie uregulowane. Dlatego też warto skorzystać z usług prawnika, który zajmuje się w ramach swojej praktyki tematem służebności przesyłu. Posadowienie urządzeń przesyłowych na działce ma co do zasady trwały skutek i ewentualna renegocjacja warunków może okazać się niemożliwa. Nieudane negocjacje prowadzą zaś do postępowania administracyjnego. Właściwa percepcja własnego interesu podpowiada zatem, że uprzednie przygotowanie się do negocjacji i skorzystanie ze wsparcia specjalisty może być najlepszym rozwiązaniem.